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Jüngst thematisierte das OLG Wien (33 R 72/23k) das Pflichtausmaß eines Hausverwalters.

Sachverhalt war der, dass ein Hausverwalter für einen Eigentümer die Mietverträge für dessen Dachgeschosswohnungen abschloss. Dabei wurde vom Eigentümer im Verfahren behauptet, dass der Mietzins vom Hausverwalter falsch – nämlich unter Annahme einer Deckungsmiete und nicht der freie Mietzins – berechnet worden wäre. Zu diesem Fall hätte es bereits eine einschlägige Entscheidung gegeben.

Dabei war letztlich nur mehr entscheidungsrelevant, wann die konkrete Entscheidung in der Literatur veröffentlicht wurde und damit dem Hausverwalter bekannt hätte sein müssen.

In der Entscheidungssammlung Wohnrecht wurde die konkrete Entscheidung unmittelbar vor Abschluss der verfahrensgegenständlichen Mietverträge veröffentlicht.

Das OLG setzte sich mit § 1299 ABGB und der Haftung von Sachverständigen für die gewöhnlichen Kenntnisse ihres Fachgebiets auseinander. 

Dabei sah es als „Pflichtlektüre“, dass der Hausverwalter die “Entscheidungssammlung Wohnrecht” bzw.  kontinuierlich Fachpublikationen zu verfolgen habe. 

Fazit: Regelmäßige Fortbildungsmaßnahmen und proaktives Auseinandersetzen mit relevanten rechtlichen Neuerungen, stellen sicher, dass ausreichend Information über aktuelle Entwicklungen bestehen. 

#Hausverwalter #Haftung #Schadenersatz #Mietrecht #Wohnrecht

Was ist zu tun, wenn der Bestandnehmer trotz vertraglicher Pflicht mit der Rückstellung des Bestandobjektes säumig ist?

Jedenfalls die Frist zur Einbringung einer Räumungsklage kalendieren und gegebenenfalls tätig werden – Stichwort: stillschweigende Erneuerung eines Bestandverhältnisses.

Zudem hat sich der OGH kürzlich dazu mit der Frage auseinandergesetzt, in welcher Höhe für die vertragswidrig in Anspruch genommene Objektbenützung ein Benützungsentgelt zusteht (3Ob51/23f).

Grundsätzlich ist es ein verschuldensunabhängiger Anspruch; das heißt, ohne Rücksicht auf Verschulden, wird nicht rechtzeitig zurückgestellt, besteht die Verpflichtung zur Zahlung. 

Der bisherige oder ein sonst angemessener Bestandzins liefert Anhaltspunkte für die Höhe eines solchen Benützungsentgelts für die Zeit der vertragswidrigen Weiterbenützung.

Im Teilanwendungsbereich des MRG/Vollausnahme besteht grundsätzlich die Möglichkeit auch vertraglich die Höhe für ein solches Benützungsentgelt festzulegen.

Fazit: Die Rücknahme eines Bestandsobjektes wird als eigenständiger Akt oft unterschätzt. Eine Planung des Ablaufs und die Berücksichtigung, welche Fristen mit der Rückstellung ausgelöst werden, sind unumgänglich.

#Rückstellung #Bestandobjekt #Mietrecht #Mietobjekt #Teilanwendungsbereich #Vollanwendungsbereich

Die Einräumung eines Baurechts an einem bloßen Gebäudeteil ist nicht zulässig (§ 1 Abs 3 Baurechtsgesetz). Sofern es sich um ein selbstständiges Gebäude handelt, kann ein Baurecht auch an einen Teil eines Gebäudes -wie etwa einer Tiefgarage - bestehen. 

Zuletzt hatte sich der OGH in diesem Zusammenhang mit der Auslegung eines Baurechtsvertrags und der Frage auseinander zu setzen, ob hier unzulässigerweise nur an einem bloßen Teil eines Gebäudes ein Baurecht eingeräumt wurde (3Ob220/23h). 

Dabei präzisierte der OGH erneut, was unter einem selbstständigen Gebäude zu verstehen ist. Ein Gebäude ist dabei rechtlich unabhängig und als eigenständige Einheit zu betrachten, die unabhängig von anderen Gebäuden oder Grundstücken veräußert und belastet werden kann. 

Für die Abgrenzung zwischen selbstständigem Gebäude und bloßem Gebäudeteil ist daher von bautechnischen und nicht von wirtschaftlichen Umständen auszugehen ist.

Fazit: Bei der Erstellung eines Baurechtsvertrags ist der Fokus u.a. auf die präzise Beschreibung des aus bautechnischer Sicht selbstständigen Gebäude zu legen. 

#Gebäude #Baurecht #Bauordnung #Baurechtsvertrag #Gebäudeteil

Der Bauführer errichtet auf dem Grundstück, das im Eigentum des Klägers steht, ein Wohnhaus. Der Bauführer geht davon aus, dass es sich um ein Superädifikat handelt. Im Verfahren wird festgestellt, dass das Superädifikat nicht wirksam entstanden ist. Die Folge wäre grundsätzlich, dass der Bauführer nicht Eigentümer des Wohnhauses wäre.

Der OGH hatte sich zuletzt mit diesem Sachverhalt und der Frage auseinander zu setzen (1Ob58/23w): Es wurde zwar kein Superädifikat begründet , aber der Bauführer hat im Wissen des Grundeigentümers auf dessen Grundstück ein Wohnhaus errichtet – Wer ist nun Eigentümer des Wohnhauses?

Grundsätzlich gilt ja, das Eigentum an einem auf fremden Grund errichteten Bauwerk an den Grundeigentümer zu fällt (mit Ausnahme eines wirksamen Superädifikates). 

Eine weitere Ausnahme davon sieht § 418 Satz 3 ABGB vor, demnach kann ein redlicher Bauführer Eigentum an der Baufläche erwerben, wenn der Grundeigentümer von der Bauführung weiß und sie nicht untersagt. 

Die Besonderheit war hier, dass der Grundeigentümer wusste bzw. es dazu eine mündliche Vereinbarung gab, dass der Bauführer auf seinem Grundstück ein Wohnhaus errichten kann.

Der OGH kam zwar nicht zum Ergebnis, dass aufgrund des Wissens und der Vereinbarung mit dem Grundeigentümer der Bauführer bereits Eigentum an der Baufläche erworben hat. Aber der OGH stellte fest, dass die Vereinbarung zwischen den Parteien eine Auswirkung hat und es im weiteren Rechtsgang zu klären sein wird, welche konkrete. 

Fazit: Die Rechtssache wurde nicht abschließend vor dem OGH geklärt. Dennoch ist mitzunehmen, dass das Thema „Dokumentation“ immer noch unterschätzt wird. Es gilt Vorsicht zu walten, wenn jemandem auf seinem Grund erlaubt wird, ein Zaun oder andere kleine Baulichkeiten aufzustellen. Es sollte vorab klar geregelt werden (schriftlich), in welchem Umfang Rechte zustehen sollen.

#Bau #Baurecht #Bauführer #Superädifikat