Wir sind für Sie da!
Wir freuen uns, Sie sowohl auf unserer Website als auch in unserer Kanzlei in 1010 Wien, Drachengasse 3/13 begrüßen zu dürfen. Sowohl online als auch analog bieten wir Ihnen rasche Termine sowie eine allumfassende und für Ihr rechtliches Anliegen maßgeschneiderte Lösung.
Auch unser Blog ist neu, über den wir Ihnen zu verschiedenen Rechtsthemen bereits vorab Informationen anbieten wollen. Wir betrachten dies als zusätzliches Service für unsere Mandanten, weil viele Fragen bereits im Vorhinein geklärt werden können. Selbstverständlich freuen wir uns auch, wenn Sie sich direkt bei uns per E-Mail oder per Telefon melden.
Unser größtes Anliegen ist es nicht nur Sie bestmöglich zu beraten, sondern auch einen Raum zu schaffen, wo Sie mit allen Fragen und Anliegen eine konstruktive und hilfreiche Antwort erhalten.
Scheidung: Ein Neuanfang mit rechtlicher Klarheit
Das Familienrecht ist eines der emotionalsten und sensibelsten Rechtsgebiete – besonders, wenn es um Scheidungen geht.
Aktuell sind Themen wie Obsorge, Kindesunterhalt und digitale Beweismittel bei Scheidungsverfahren besonders relevant. Wussten Sie, dass Chats, E-Mails und Social-Media-Posts in einem Verfahren als Beweismittel herangezogen werden können? Oder dass es durch die gemeinsame Obsorge auch nach der Scheidung verstärkt darauf ankommt, klare Vereinbarungen zu treffen, die im Interesse des Kindes sind?
Als Anwältin liegt es mir am Herzen, nicht nur rechtlich zu beraten, sondern auch langfristige Lösungen zu finden, die Stabilität und Perspektive bieten – für Sie und Ihre Familie.
Wenn Sie Fragen haben, wie Sie in Ihrer persönlichen Situation rechtlich abgesichert sind oder wie Sie Konflikte fair lösen können, stehe ich Ihnen gerne zur Seite. Schreiben Sie mir oder vereinbaren Sie einen Termin.
Scheidung ist nicht das Ende – sondern ein Neuanfang, der mit rechtlicher Klarheit beginnen sollte.
#Scheidungsrecht #Familienrecht #Unterhalt #Obsorge #TrennungmitPerspektive
𝐇𝐚𝐟𝐭𝐮𝐧𝐠 𝐝𝐞𝐬 𝐇𝐚𝐮𝐬𝐯𝐞𝐫𝐰𝐚𝐥𝐭𝐞𝐫𝐬 𝐛𝐞𝐢 𝐔𝐧𝐤𝐞𝐧𝐧𝐭𝐧𝐢𝐬 𝐯𝐨𝐧 𝐯𝐞𝐫𝐨̈𝐟𝐟𝐞𝐧𝐭𝐥𝐢𝐜𝐡𝐭𝐞𝐧 𝐄𝐧𝐭𝐬𝐜𝐡𝐞𝐢𝐝𝐮𝐧𝐠𝐞𝐧?!
Jüngst thematisierte das OLG Wien (33 R 72/23k) das Pflichtausmaß eines Hausverwalters.
Sachverhalt war der, dass ein Hausverwalter für einen Eigentümer die Mietverträge für dessen Dachgeschosswohnungen abschloss. Dabei wurde vom Eigentümer im Verfahren behauptet, dass der Mietzins vom Hausverwalter falsch – nämlich unter Annahme einer Deckungsmiete und nicht der freie Mietzins – berechnet worden wäre. Zu diesem Fall hätte es bereits eine einschlägige Entscheidung gegeben.
Dabei war letztlich nur mehr entscheidungsrelevant, wann die konkrete Entscheidung in der Literatur veröffentlicht wurde und damit dem Hausverwalter bekannt hätte sein müssen.
In der Entscheidungssammlung Wohnrecht wurde die konkrete Entscheidung unmittelbar vor Abschluss der verfahrensgegenständlichen Mietverträge veröffentlicht.
Das OLG setzte sich mit § 1299 ABGB und der Haftung von Sachverständigen für die gewöhnlichen Kenntnisse ihres Fachgebiets auseinander.
Dabei sah es als „Pflichtlektüre“, dass der Hausverwalter die “Entscheidungssammlung Wohnrecht” bzw. kontinuierlich Fachpublikationen zu verfolgen habe.
Fazit: Regelmäßige Fortbildungsmaßnahmen und proaktives Auseinandersetzen mit relevanten rechtlichen Neuerungen, stellen sicher, dass ausreichend Information über aktuelle Entwicklungen bestehen.
#Hausverwalter #Haftung #Schadenersatz #Mietrecht #Wohnrecht
Kindesunterhalt bei Selbstständigen: Herausforderungen & Tipps
Wie wird der Unterhalt berechnet, wenn ein Elternteil selbstständig ist und das Unternehmen Verluste macht?
1️⃣ Gewinn vs. Einkommen: Anders als Angestellte haben Selbstständige kein festes Gehalt. Zur Berechnung dient meist der durchschnittliche Gewinn der letzten drei Jahre.
2️⃣ Nicht anerkannte Ausgaben: Luxusanschaffungen oder wirtschaftlich fragwürdige Kosten werden herausgerechnet.
3️⃣ Private Entnahmen: Wenn kein Gewinn erwirtschaftet wird, zählen private Entnahmen für die Unterhaltsbemessung – Kinder sollen am Lebensstandard teilhaben.
4️⃣ Entnahmen durch Schulden: Werden Entnahmen durch Kredite finanziert und fehlen werthaltige Vermögenswerte, dürfen diese nicht berücksichtigt werden.
5️⃣ Anspannungsgrundsatz: Wer dauerhaft Verluste ausweist oder absichtlich sein Einkommen senkt, riskiert die Festsetzung eines fiktiven Einkommens.
Fazit: Selbstständige sollten Kreditfinanzierungen vorsichtig handhaben und dem Gericht transparent darlegen, ob werthaltiges Unternehmensvermögen existiert.
#Selbstständige #Unterhalt #Kindesunterhalt #Unterhaltsberechnung #Scheidung
𝗩𝗲𝗿𝘇ö𝗴𝗲𝗿𝘂𝗻𝗴 𝗯𝗲𝗶 𝗱𝗲𝗿 𝗥ü𝗰𝗸𝘀𝘁𝗲𝗹𝗹𝘂𝗻𝗴 𝗱𝗲𝘀 𝗕𝗲𝘀𝘁𝗮𝗻𝗱𝗼𝗯𝗷𝗲𝗸𝘁𝗲𝘀?!
Was ist zu tun, wenn der Bestandnehmer trotz vertraglicher Pflicht mit der Rückstellung des Bestandobjektes säumig ist?
Jedenfalls die Frist zur Einbringung einer Räumungsklage kalendieren und ggbflls tätig werden – Stichwort: stillschweigende Erneuerung eines Bestandverhältnis.
Zudem hat sich der OGH kürzlich dazu mit der Frage auseinandergesetzt, in welcher Höhe für die vertragswidrig in Anspruch genommene Objektbenützung ein Benützungsentgelt zusteht (3Ob51/23f).
Grundsätzlich ist es ein verschuldensunabhängiger Anspruch; das heißt, ohne Rücksicht auf Verschulden, wird nicht rechtzeitig zurückgestellt, besteht die Verpflichtung zur Zahlung.
Der bisherige oder ein sonst angemessener Bestandzins liefert Anhaltspunkte für die Höhe eines solchen Benützungsentgelts für die Zeit der vertragswidrigen Weiterbenützung.
Im Teilanwendungsbereich des MRG/Vollausnahme besteht grundsätzlich die Möglichkeit auch vertraglich die Höhe für ein solches Benützungsentgelt festzulegen.
Fazit: Die Rücknahme eines Bestandobjektes wird als eigenständiger Akt oft unterschätzt. Ein Planung des Ablaufes und die Berücksichtigung welche Fristen mit der Rückstellung ausgelöst werden, sind unumgänglich.
#Rückstellung #Bestandobjekt #Mietrecht #Mietobjekt #Teilanwendungsbereich #Vollanwendungsbereich
𝐏𝐫𝐨𝐯𝐢𝐬𝐢𝐨𝐧𝐬𝐚𝐧𝐬𝐩𝐫𝐮𝐜𝐡 𝐝𝐞𝐬 𝐌𝐚𝐤𝐥𝐞𝐫𝐬 𝐛𝐞𝐢 𝐓𝐚̈𝐭𝐢𝐠𝐤𝐞𝐢𝐭 𝐟𝐮̈𝐫 𝐚𝐧𝐝𝐞𝐫𝐞𝐧 𝐀𝐮𝐟𝐭𝐫𝐚𝐠𝐠𝐞𝐛𝐞𝐫?!
Immer wieder ein Thema: Ein Immobilienmakler ist bereits erkennbar für einen anderen Auftraggeber tätig.
Um sich in einem solchen Fall den Provisionsanspruch zu wahren, ist ein Hinweis auf die Provisionserwartung erforderlich.
Zuletzt hatte sich der OGH in diesem Zusammenhang mit der Frage auseinander zusetzen, ob die Annahme der Dienste zu einem schlüssigen Maklervertrag führen könnten (4Ob160/24v).
Der OGH lehnt das schlüssige Zustandekommen eines Maklervertrags im konkreten Fall ab.
Fazit:
Zwar hängt die Beurteilung, ob ein Vertrag schlüssig zustande kommen ist, stets vom Einzelfall ab. Jedoch sollte zur Vermeidung von Risiken ausdrücklich auf den Provisionsanspruch hingewiesen werden.
#Makler #Provision #Vermittlungstätigkeit #Auftraggeber
𝗨𝗻𝘇𝘂𝗹ä𝘀𝘀𝗶𝗴𝗲 𝗘𝗶𝗻𝗿ä𝘂𝗺𝘂𝗻𝗴 𝗲𝗶𝗻𝗲𝘀 𝗕𝗮𝘂𝗿𝗲𝗰𝗵𝘁𝘀 𝗼𝗱𝗲𝗿 𝗱𝗼𝗰𝗵 𝗲𝗶𝗻 𝘀𝗲𝗹𝗯𝘀𝘁𝘀𝘁ä𝗻𝗱𝗶𝗴𝗲𝘀 𝗚𝗲𝗯ä𝘂𝗱𝗲?!
Die Einräumung eines Baurechts an einem bloßen Gebäudeteil ist nicht zulässig (§ 1 Abs 3 Baurechtsgesetz). Sofern es sich um ein selbstständiges Gebäude handelt, kann ein Baurecht auch an einen Teil eines Gebäudes -wie etwa einer Tiefgarage - bestehen.
Zuletzt hatte sich der OGH in diesem Zusammenhang mit der Auslegung eines Baurechtsvertrags und der Frage auseinander zu setzen, ob hier unzulässigerweise nur an einem bloßen Teil eines Gebäudes ein Baurecht eingeräumt wurde (3Ob220/23h).
Dabei präzisierte der OGH erneut, was unter einem selbstständigen Gebäude zu verstehen ist. Ein Gebäude ist dabei rechtlich unabhängig und als eigenständige Einheit zu betrachten, die unabhängig von anderen Gebäuden oder Grundstücken veräußert und belastet werden kann.
Für die Abgrenzung zwischen selbstständigem Gebäude und bloßem Gebäudeteil ist daher von bautechnischen und nicht von wirtschaftlichen Umständen auszugehen ist.
Fazit: Bei der Erstellung eines Baurechtsvertrags ist der Fokus ua auf die präzise Beschreibung des aus bautechnischer Sicht selbstständigen Gebäude zu legen.
#Gebäude #Baurecht #Bauordnung #Baurechtsvertrag #Gebäudeteil
𝗩𝗼𝗿𝘇𝗲𝗶𝘁𝗶𝗴𝗲 𝗩𝗲𝗿𝘁𝗿𝗮𝗴𝘀𝗯𝗲𝗲𝗻𝗱𝗶𝗴𝘂𝗻𝗴 𝘂𝗻𝗱 𝗩𝗲𝗿𝘁𝗿𝗮𝗴𝘀𝘀𝘁𝗿𝗮𝗳𝗲?!
Die Parteien eines befristeten Mietverhältnisses vereinbaren, dass für den Fall der vorzeitigen Beendigung des Vertrags die vertragsbrechende Seite eine Vertragsstrafe zu zahlen hat. Dabei soll sich die Höhe der Vertragsstrafe so berechnen, dass ein Betrag zu zahlen ist, der noch als Miete ab dem Zeitpunkt der vorzeitigen Beendigung bis zum vereinbaren Mietende zu zahlen wäre (9Ob71/24t).
Das Berufungsgericht ging dabei von einer gröblichen Benachteiligung aus, soweit dabei ein Jahresmietzins überstiegen werde.
Grundsätzlich gilt, dass eine Vertragsstrafe, als für einen definierten Anlassfall vereinbarter pauschalierter Schadenersatz, bei Übermäßigkeit der Höhe der Strafe nach Billigkeit reduziert werden kann.
Die spannende Frage, ob für diese Fälle einer Vertragsstrafe nur ein Jahresmietzins vertretbar wäre, musste sich der OGH nicht beschäftigen.
Er stellte aber fest, dass eine Vertragsstrafe, die für die vorzeitige Beendigung vereinbart wurde, sich eben nur auf Schäden aus der vorzeitigen Beendigung beziehen kann. Andere Schäden bzw. Ansprüche, die sich aus einem Verhalten vor der vorzeitigen Beendigung ergeben, sind davon nicht miterfasst.
Fazit: Eine Vertragsstrafe ist grundsätzlich ein Instrument, um gewisse Ansprüche abzusichern; kann aber bei falscher Formulierung auch gegenteiliges bewirken.
Wie geht es Ihnen damit? Sprechen wir gerne dazu.
#Mietrecht #Vertragsstrafe #vorzeitigeBeendigung #Schadenersatz #Haftung
𝐁𝐚𝐮𝐟𝐮̈𝐡𝐫𝐮𝐧𝐠 𝐚𝐮𝐟 𝐟𝐫𝐞𝐦𝐝𝐞𝐧 𝐆𝐫𝐮𝐧𝐝 - 𝐖𝐚𝐬 𝐭𝐮𝐧?!
Der Bauführer errichtet auf dem Grundstück, das im Eigentum des Klägers steht, ein Wohnhaus. Der Bauführer geht davon aus, dass es sich um ein Superädifikat handelt. Im Verfahren wird festgestellt, dass das Superädifikat nicht wirksam entstanden ist. Die Folge wäre grundsätzlich, dass der Bauführer nicht Eigentümer des Wohnhauses wäre.
Der OGH hatte sich zuletzt mit diesem Sachverhalt und der Frage auseinander zu setzen (1Ob58/23w): Es wurde zwar kein Superädifikat begründet , aber der Bauführer hat im Wissen des Grundeigentümers auf dessen Grundstück ein Wohnhaus errichtet – Wer ist nun Eigentümer des Wohnhauses?
Grundsätzlich gilt ja, das Eigentum an einem auf fremden Grund errichteten Bauwerk an den Grundeigentümer zu fällt (mit Ausnahme eines wirksamen Superädifikates).
Eine weitere Ausnahme davon sieht § 418 Satz 3 ABGB vor, demnach kann ein redlicher Bauführer Eigentum an der Baufläche erwerben, wenn der Grundeigentümer von der Bauführung weiß und sie nicht untersagt.
Die Besonderheit war hier, dass der Grundeigentümer wusste bzw. es dazu eine mündliche Vereinbarung gab, dass der Bauführer auf seinem Grundstück ein Wohnhaus errichten kann.
Der OGH kam zwar nicht zum Ergebnis, dass aufgrund des Wissens und der Vereinbarung mit dem Grundeigentümer der Bauführer bereits Eigentum an der Baufläche erworben hat. Aber der OGH stellte fest, dass die Vereinbarung zwischen den Parteien eine Auswirkung hat und es im weiteren Rechtsgang zu klären sein wird, welche konkrete.
Fazit: Die Rechtssache wurde nicht abschließend vor dem OGH geklärt. Dennoch ist mitzunehmen, dass das Thema „Dokumentation“ immer noch unterschätzt wird. Es gilt Vorsicht zu walten, wenn jemandem auf seinem Grund erlaubt wird, ein Zaun oder andere kleine Baulichkeiten aufzustellen. Es sollte vorab klar geregelt werden (schriftlich), in welchem Umfang Rechte zustehen sollen.
#Bau #Baurecht #Bauführer #Superädifikat